KREIS IMMOBILIEN

Der Grundsatz, dass eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent ein erheblicher Mangel ist, gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Wohung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus handelt. Auch dort berechtigt ein solcher Mangel den Mieter zur Minderung. So urteilte der Bundesgerichtshof. In dem verhandelten Fall war eine Doppelhaushälfte mehr als zehn Prozent kleiner als angegeben. (AZ: VIII ZR 164/08)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 13.01.2010, S. DO43

Hausbesitzer dürfen ihre Gebäude nur in Ausnahmefällen über die Grundstücksgrenze hinaus dämmen. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe hervor.

In dem konkreten Fall hatte ein Hauseigentümer bis an die Grundstücksgrenze gebaut, an der sich die Einfahrt des Nachbarn anschließt. Im Frühjahr 2009 begann er schließlich, das Gebäude von außen zu isolieren, so dass eine etwa 15 Zentimeter dicke Schicht in die Einfahrt des Nachbarn hineinragte und diese verengte. Der Nachbar wandte sich erfolgreich an das Landgericht Karlsruhe, der Bauherr legte Berufung beim Oberlandesgericht ein, scheiterte damit aber nun.

Der Kläger muss nach Auffassung des Gerichts die in sein Grundstück hereinragende Isolierung nicht als Überbau dulden. Ein Nachbar hat demnach einen Überbau nur dann zu dulden, wenn der Bauherr von nebenan ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit über die Grenze gebaut hat und der Nachbar dagegen nicht sofort nach der Grenzsteinüberschreitung Widerspruch eingelegt hat.

In dem konkreten Fall jedoch habe der Bauherr grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt. Ihm sein beiwusst gewesen, dass sein Gebäude unmittelbar an der Grundstücksgrenze steht und dass die Dämmplatten zwingend in das Grundstück des Klägers hineinragen würden. Zudem habe der Kläger sofort Widerspruch erhoben.

Es sei außerdem nicht geltend gemacht, dass die Wärmedämmung zwingend erforderlich ist oder dass sie aus technischen Gründen nur außen an der Fassade angebracht werden kann. (AZ: 6 U 121/09)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 13.01.2010, S. DO43

Die Wohnungseigentümerschaft kann von einem Eigentümer verlangen, dass der einen auf dem Kfz- Stellplatz abgestellten, nicht mehr fahrtüchtigen PKW beseitigt. Ein Kfz- Stellplatz diene zum vorübergehenden Abstellen eines im Straßenverkehr zugelassenen Kraftfahrzeugs, urteilte das Landgericht Hamburg, nicht jedoch zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und schrottreifen Kraftfahrzeugs. (AZ: 318 S 93/08)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 23.01.2010, S. DO51

Hat ein Wohnungseigentümer eine weitere Wohnung in einer anderen Stadt, so muss er dafür Zweitwohnungssteuer zahlen. Räumt er jedoch seiner Mutter das Nutzungsrecht für die zweite Wohnung ein (Nießbrauchrecht), so wird für ihn die Steuer nicht fällig. Gemeinden dürfen eine Zweitwohnungssteuer, so das Bundesverwaltungsgericht, nur dann erheben, wenn der Eigentümer "unbeschränkt" über diese Wohnung verfügen kann. (AZ: 9 C 8/08)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 23.01.2010, S. DO51

Die Hausratversicherung muss für einen Wasserschaden in einer Garage nicht eintreten, wenn diese mehr als einen Kilometer von der Wohnung des Versicherten entfernt ist. Dies gilt auch, wenn im Vertrag steht, dass Versicherungsschutz "auch in Garagen in der Nähe des Versicherungsortes" bestehe. Das Landgericht Dortmund: Im allgemeinen Sprachgebrauch wird unter "Nähe" eine nur "geringe Entfernung" verstanden, um "ein Minimum an Beobachtungs- und Überwachungsmöglichkeiten" zu gewährleisten. Eine Entfernung von mehr als einem Kilometer sei nicht "gering". (AZ: 2 O 424/08)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 23.01.2010, S. DO51

Im Regelfalle sind nach der Errichtung einer Immobilie alle Beteiligten sehr zufrieden: Der Bauträger, weil er das Geld für seine Leistung erhält. Und der neue Eigentümer, weil er endlich das Haus oder die Wohnung seiner Wünsche beziehen kann. Doch manchmal geht ein Streit auch bis zum Bundesgerichtshof.

Mit dem Erwerb einer etwa 250.000,- € teuern Wohnung waren die Eigentümer schon bald nicht mehr zufrieden. Sie hatten die Immobilie vermietet, mussten sich aber ständig mit Feuchtigkeitsschäden in den Außenwänden auseinander setzen, die auch durch mehrere Nachbesserungsversuche nicht zu beseitigen waren. Schließlich wollten die Käufer nur noch eins - den gesamten Vertrag auf dem Wege des so genannten "großen Schadensersatzes" rückgängig machen. Dazu sollten neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die Maklergebühren, die Notariats- und Grundbuchkosten, der Mietausfallschaden (wegen der Mängel an der Wohnung) und die Finanzierungskosten zählen. Insbesondere der letzte Punkt war strittig. Die Kläger argumentierten, die Finanzierung durch ein Geldinstitut sei schließlich nötig gewesen, um das Objekt erwerben und anschließend vermieten zu können.

War die zweite Instanz, das Oberlandesgericht, noch skeptisch, ob die 23.000,- € Finanzierungskosten wirklich in den Schadensersatz einzuberechnen seien, so hatte der Bundesgerichtshof keinen Zweifel daran.

Der Bundesgerichtshof stellte fest: Der bei einer Rückabwicklung zu erstattende Geldbetragbeinhalte auch die Kosten für die Finanzierung. Die bisher erzielten Mieteinnahmen seien selbstverständlich vom Gesamtbetrag abzuziehen. (AZ: VII ZR, 26/06)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 23.01.2010, S. DO42

Ein Mieter darf die Farbe von Türen und Fenstern in seiner Wohnung selbst bestimmen - anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam. Das entschied der Bundesgerichtshof am vergangenen Mittwoch (19.01.2010) in Karlsruhe.

Im vorliegenden Fall sollte die Mieterin einer Berliner Wohnung per Vertrag verpflichtet werden, Tür- und Fensterrahmen "nur weiß" zu lackieren. Weil sich die Frau nicht daran hielt, verlangte die Vermieterin beim Auszug Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage blieb beim BGH wie schon in den Vorinstanzen erfolglos.

Eine Farbvorgabe für den Innenanstrich im Mietvertrag benachteilige den Mieter unangemessen, so der VIII. BGH-Zivilsenat. "Dem Mieter kann nicht vorgeschrieben werden, wie er zu wohnen hat", meinte der Vorsitzende Richter in der Verhandlung. "Der persönliche Lebensbereich würde damit unangemessen eingeschränkt."

Das höchste deutsche Zivilgericht bestätigte damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach derartige Schönheitsreparaturklauseln den Mieter grundsätzlich in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränken.

Pech für die Vermieterin: Wegen der unzulässigen Farbvorgabe ist die Mietrin auch nicht mehr zu anderen Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen von Fußböden oder Heizkörpern verpflichtet. Bei Schönheitsreparaturen handele es sich um eine "einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt", so der BGH. Ist eine Klausel im Vertrag unwirksam, sind dies alle. (AZ: VIII ZR 50/09)

Quelle: Welt am Sonntag, 24.01.2010, S. 37

Das Mietverhältnis für eine Garage kann nicht getrennt von der Wohnung gekündigt werden. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck hervor, auf das die Mietrechtsexperten des deutschen Anwaltsvereins in Berlin hinweisen. In dem Fall waren die beiden Mietverträge zwar auf getrennten Urkunden geschlossen worden. Selbst dann handle es sich aber um ein einheitliches Mietverhältnis, in dem nicht das eine oder andere getrennt voneinander gekündigt werden könne.

Die Mieter hatten 35 Jahre zuvor eine Wohnung bezogen und dazu einen Garagenstellplatz angemietet. Als der Eigentümer der Garage wechselte, wollte der neue Vermieter den Vertrag kündigen, um sie zu einem höheren Preis neu zu vermieten. (AZ: 2 C 907/08)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 20.02.2010, S. DO59

Eine Vermieterin kündigte im Miethaus an, demnächst werde eine Fachfirma in allen Wohnungen zertifizierte batteriebetriebene Rauchwarnmelder installieren. So schreibe es die Hamburger Bauordnung vor. Ein Mieter legte Einspruch ein: Er habe seine Wohnung bereits mit Rauchmeldern ausgestattet, das sei also überflüssig. Außerdem plane er, in näherer Zukunft die Wohnung zu renovieren. Dann müsse er womöglich die Melder noch einmal neu ausrichten.

Trotzdem müsse der Mieter den Mitarbeitern der betreffenden Firma Zutritt zu seiner Wohnung gewähren (Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 04.04.2008, AZ: 112 C 35214/07). Diese gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme müsse er dulden, auch wenn er selber schon Melder installiert habe. Die vermietrin sei verpflichtet, Mietwohnungen bis Ende 2010 nachzurüsten und dafür zu sorgen, dass die Rauchmelder genau nach den Vorschriften der Landesbauordnung installiert würden.

Quelle: Haus und Grund. Das Magazin der Eigentümerschutz-Gemeinschaft, Nr. 12, Dezember 2009, S. 13

Wegen einer undichten Leitung in der Badezimmerdecke entstand in einer Wohnung ein Wasserschaden. Die Vermieterin schickte Handwerker, die in einem ersten Schritt die Decke aufrissen. Anschließend setzte ein Installateur die Leitung instand. Danach ging es jedoch nicht mehr voran: Denn nun ließ der Mieter die Handwerker nicht mehr in die Wohnung. Bevor die Decke fertig gestellt werde, müsse ihm die vermieterin Schadensersatz für die durchnässten Möbel zahlen, forderte er (unberechtigt - wie sich später herausstellte). Außerdem müsse die reparierte Wasserleitung fotografiert und so die Arbeit der Handwerker dokumentiert werden. Darüber hinaus kürzte der Mieter die Miete um die Hälfte: Dazu sei er berechtigt, weil das Loch in der Decke einen erheblichen Mangel der Mietsache darstelle.

Die geduldige Vermieterin kündigte den Mietvertrag erst, als der Mann mit neun Monatsmieten im Rückstand war. Das Landgericht Karlsruhe erklärte die Räumungsklage der Vermietrin für begründet. (Urteil vom 06.03.2009, AZ: 9 S).

Quelle: Haus und Grund. Das Magazin der Eigentümerschutz-Gemeinschaft, Nr. 12, Dezember 2009, S. 13

Vermieter sind nicht verpflichtet , ehemaligen Mietern schriftlich zu bescheinigen, dass sie mietschuldenfrei sind. (BGH am 30.09.2009, AZ VIII ZR 238/08)

Quelle: Haus und Grund. Das Magazin der Eigentümerschutz-Gemeinschaft, Nr. 11, November 2009, S. 13

Ein Mann, der einen Büroraum im ersten Stock eines Anwesens gemietet hatte, war mit diesem Objekt nicht glücklich geworden. Denn der Weg dorthin führte über eine Treppe ohne Geländer und Handlauf. Ein versehentlicher Fehltritt könne schlimme Folgen haben. Zuerst mahnte der Mieter eine rasche Nachbesserung an. Als dann nichts geschah, kündigte er. Der Eigentümer verwies darauf, dass sich die Arbeiten zu seinem eigenen Leidwesen wegen eines Streits mit den beauftragten Handwerkern verzögert hätten, und klagte gegen die Kündigung. Vom Gericht wurde die Klage des Vermieters gegen die fristlose Kündigung des Mieters nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zurückgewiesen.

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 17.10.2009, S. DO42

Das Landgericht Landau wies im Urteil (Aktenzeichen 1 S 323/01) darauf hin, dass ein Mieter „zur fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn eine Wohnung so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.“

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 17.10.2009, S. DO42

Wer sein Haus mit einer Nachtspeicherheizung versorgt, hat noch viel Zeit für die Sanierung. Nachspeichersysteme, die vor dem 01.01.1990 eingebaut und später nicht mehr modernisiert wurden, dürfen noch bis 31.12.2019 laufen. Das teilt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein mit. Erst danach werden sie auf Grundlage der neuen Energieeinspar-Verordnung (EnEV) nicht mehr geduldet. (www.arge-baurecht.com)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 17.10.2009, S. DO49

Ein Immobilienbesitzer kann sich auch dann nicht von der kommunalen Baumschutzsatzung befreien lassen, wenn pro Tag nur 90 Minuten Sonneneinstrahlung in seine Wohnräume vordringen können und er deshalb seine Bäume fällen lassen will. Der Schattenwurf beeinträchtige nicht unzumutbar, so das Verwaltungsgericht Düsseldorf. Das sei nur dann anzunehmen, wenn gewöhnliche Tätigkeiten, wie Lesen, Nähen und Spielen nur unter Zuschalten von Kunstlicht möglich seien. (AZ 11 K 3691/07)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 17.10.2009, S. DO49

Beabsichtigt ein Vermieter eine Mieterhöhung und stellt sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen abweicht, so ist dennoch die im Vertrag eingetragene Zahl als Ausgangswert für die Erhöhung zu nehmen, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. Nur über 10 Prozent, so der Bundesgerichthof, sei eine Rückführung auf die tatsächliche Fläche möglich. Unterhalb sei allein die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich „und kein Ansatzpunkt für Korrekturen vorhanden“. (AZ VII ZR 205/08)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 17.10.2009, S. DO49

Nicht jede bauliche Maßnahme setzt die Zustimmung aller Eigentümer voraus, sondern nur Maßnahmen, welche die Miteigentümer über Gebühr beeinträchtigen, zum Beispiel, weil sie sich objektiv nachteilig auf das äußere Erscheinungsbild der Anlage auswirken; errichtet ein Sondereigentümer eine Freitreppe, die Balkon und Garten verbindet, ist dies auch ohne Erlaubnis der Miteigentümer zulässig, wenn die Treppe deutlich filigraner ist als die bereits vorhandene Verbindungstreppe eines anderen Sondereigentümers, und wenn der optische Eindruck der Anlage ohnehin – wegen auffallend unterschiedlicher Balkongeländer – sehr uneinheitlich ist. (Beschluss des LG Hannover vom 22.07.2008 – 318 T 228/06)

Quelle: Haus und Grund. Das Magazin der Eigentümerschutz-Gemeinschaft, Nr. 10, Oktober 2009, S. 15

Haben Mitarbeiter des Hausmeisters in einer Eigentumswohnung Arbeiten durchgeführt und dort den Zentralschlüssel für die gesamte Wohnanlage vergessen, hat die Eigentümerin dieser Wohnung nicht das Recht, den Zentralschlüssel zu behalten; der Hausmeister kann dessen Herausgabe verlangen, denn ohne ihn kann er nicht sicherstellen, dass niemand unbefugt die Wohnungen betritt; die Schließanlage auszutauschen, ist angesichts der damit verbundenen Kosten von ca. 50.000 € unzumutbar; der Anspruch des Hausmeisters ist notfalls vom Gerichtsvollzieher durchzusetzen. (Beschluss des Oberlandesgerichts Koblenz vom 14.04.2009 – 5 W 219/09)

Quelle: Haus und Grund. Das Magazin der Eigentümerschutz-Gemeinschaft, Nr. 10, Oktober 2009, S. 15

Sind beim Erbe Immobilien im Spiel und liegt im Todesfall nur ein selbst geschriebenes Testament des Verstorbenen vor, ist ein durch das Nachlassgericht ausgestellter Erbschein unerlässlich, um das Erbe antreten zu können. Denn ohne den Schein nimmt das Grundbuchamt keine Übertragung des Grundeigentums vor. … Anders bei einem notariell beurkundeten Testament. Hier brauchen die Hinterbliebenen im Regelfall keinen zusätzlichen Erbschein zu beantragen, um ihr Erbe antreten zu können, hat der Bundesgerichtshof entschieden. (AZ XI ZR 311/04)

Quelle: Haus und Grund. Das Magazin der Eigentümerschutz-Gemeinschaft, Nr. 10, Oktober 2009, S. 14

Die Finanzämter behalten sich zwar eine kritische Prüfung aller eingereichten Steuerunterlagen vor, aber manchmal sind auch sie an die Entscheidungen anderer Behörden gebunden. Das war beim Erwerb eines denkmalgeschützten Gebäudes so, bei dem der Fiskus deutlich weniger an abzugsfähigen Sanierungskosten anerkennen wollte, als das die Denkmalschützer zuvor bereits getan hatten. (Finanzgericht Hamburg, Aktenzeichen 6 K 157/06)

Quelle: Haus und Grund. Das Magazin der Eigentümerschutz-Gemeinschaft, Nr. 10, Oktober 2009, S. 13

Ist im Mietvertrag eine Kleinreperaturklausel vereinbart (Bagatellschäden bis 76 € sind vom Mieter zu tragen), so darf der Vermieter nicht verlangen, dass der Vermieter sich auch an größeren Schäden beteiligt. Die Ansicht des Vermieters, der Mieter habe sich an jeder Reperatur mit der vereinbarten Summe zu beteiligen, teilte das Amtsgericht Lichtenberg nicht. (AZ: 10 C 389/05)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 28.11.2009, S. DO50

Auch wenn ein Finanzamt zehn Jahre lang die von einem Vermieter für eine leer stehende Wohnung geltend gemachten Werbungskosten anerkannt hat, ist daraus kein "Gewohnheitsrecht" entstanden. Denn das Amt hat Jahr für Jahr im Rahmen der so genannten Abschnittsbesteuerung zu prüfen, ob noch eine belegbare "Vermietungsabsicht" besteht. Ist das nicht der Fall, entschied das Finanzgericht München, so endet die Anerkennung des Werbungskostenabzugs. (AZ: 1 K 77/07)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 28.11.2009, S. DO50

Wird die Außenmarkise eines Hausbesitzers bei einem "stürmischen Wind" (Windstärke 8 mit Windgeschwindigkeit bis 74 km/h) zerstört, so muss sie seine Wohngebäudeversicherung nicht ersetzen, wenn der Mann sie nicht eingefahren hatte. Er habe grob fahrlässig gehandelt, wenn er davon ausgegangen war, dass die "moderne Markise wetterfest ist". Gerade einem Mann mit langjähriger Lebenserfahrung (89 Jahre) müsste bewusst sein, dass es bei Windstärke 8 zu Windstößen kommen könne, die auch eine moderne Markise zerstören können, so das Amtsgericht München. (AZ: 112 C 31663/08)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 28.11.2009, S. DO50

Ein Vermieter hat nicht das Recht Bearbeitungsgebühren für den Abschluss der Mietverträge mit seinen Mietern zu berechnen. Das Landgericht Hamburg hat entschieden, dass es sich bei den Kosten für die Vertragsabschlüsse um "klassische Verwaltungskosten" handele, die der Vermieter aus den Mieteinnahmen zu bestreieten habe. Eine Großvermieterin hatte Gebühren von 150,- bis 174,- € gefordert. (AZ: 307 S 144/08)

Quelle: Ruhr-Nachrichten, 20.03.2010, S. DO51